Wielkopolski rynek mieszkaniowy - jak się zmienia i jak reagują deweloperzy?

Poznań i jego okolice to jeden z największych i najciekawszych rynków mieszkaniowych w Polsce. Zainteresowanie mieszkaniami oraz domami ze strony klientów sprzyja, by realizować osiedla przez deweloperów – zarówno na potrzeby klientów indywidualnych, jak i inwestycyjnych. Z drugiej strony – pula gruntów pod zabudowę w granicach miasta się zmniejsza. Jak na te aspekty reagują deweloperzy? Jak oceniają współpracę z urzędami?

Mimo sytuacji związanej z pandemią koronawirusa, branża budowlana pracuje. Rzecz jasna część procedur i działań zostało uproszczonych (np. na linii inwestor – urzędy), a place budowy spełniają jeszcze wyższe standardy higieny i bezpieczeństwa – zgodnie z rządowymi wytycznymi. Ze statystyk GUS (raport „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń-listopad 2020 r.) wynika, że od stycznia do listopada 2020 roku najwięcej oddano do użytkowania mieszkań kolejno w województwach: mazowieckim, wielkopolskim i dolnośląskim. W przypadku danych dotyczących mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia, trzy wymienione województwa również są najlepsze. Warto wspomnieć, że w ostatnim czasie Polski Związek Firm Deweloperskich opracował Ranking Miast. Według zestawienia, Wrocław, Bydgoszcz i właśnie Poznań to najsprawniejsze miasta w zakresie działalności administracyjnej w 2019 roku, obejmującej wydawanie decyzji administracyjnych potrzebnych do realizacji inwestycji w Polsce. Jak wskazuje Andrzej Marszałek, prezes Oddziału Poznańskiego PZFD, satysfakcja ze współpracy z Urzędem Miasta Poznania jest duża, ale istnieje także pole do rozwoju, nad czym wszyscy będą wspólnie pracować. - Miasto Poznań uplasowało się na miejscu trzecim, wśród wszystkich polskich miast powyżej 100 tys. mieszkańców, biorąc pod uwagę m.in. kryteria: czas wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz czas uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Gratulujemy wyniku, patrząc z optymizmem w przyszłość. Wierzymy, że owa współpraca będzie jeszcze płynniejsza, szczególnie w obszarze wydawania decyzji o warunkach zabudowy – mówi Andrzej Marszałek.

W Poznaniu się inwestuje! Analizując rynek mieszkaniowy, wszyscy spoglądają na działania firm z największą marką. Do takich z pewnością należy Agrobex, który sukcesywnie realizuje aż siedem inwestycji - w Poznaniu, na obrzeżach miasta, jak i na odleglejszych terenach – w Zielonej Górze. - Realizujemy kolejne działania. Wkrótce poinformujemy o premierowej inwestycji w Poznaniu – podkreśla Lucyna Jarczyńska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu firmy Agrobex.

Stolica Wielkopolski jest miastem, w którym chętnie klienci kupują lokale z myślą o tym, żeby ulokować nadwyżkę kapitału – po prostu zainwestować. - Kupując w Poznaniu nieruchomość pod wynajem możemy być pewni, że najemców nie zabraknie. Mieszkania, które sprawdzą się jako lokata kapitału, znajdują się w inwestycji Śródka OdNowa 2. Projekt wygrywa pod względem ceny i lokalizacji - podkreśla Karolina Skrzypek z biura sprzedaży Grupy Partner. Korzystna cena Śródki OdNowa 2 skłania również do inwestowania w szybki zysk, określany mianem flippingu, czyli kupno mieszkania, wyremontowanie, a następnie sprzedanie z zyskiem. Deweloper śmiało podąża za ideą inwestowania w nieruchomości i przygotował specjalnie dedykowany projekt – Nadolnik Compact Apartments. Smart apartament kosztuje od 111 150 zł netto i istnieje możliwość odliczenia podatku 23 % przy zakupie. Według kalkulacji lokal można wykończyć i w pełni wyposażyć w budżecie 23 tys. zł netto. Każdy miesiąc oznacza zysk 1100 zł za wynajem smart apartamentu, co w skali roku daje 13 200 zł. Stopa zwrotu to 8-9 % w skali roku.

W Poznaniu inwestuje się także na Winiarach, położonych blisko Piątkowa. Budowane tutaj nowe osiedla cechują się tym, że... niemal połowa mieszkań znika za sprawą klientów inwestycyjnych. - Nie dziwi mnie to, ponieważ mamy tu wszystko dla realizowania potrzeb osób młodych. Świetna lokalizacja pozwala tramwajem PST dojechać w 10 minut do centrum miasta – relacjonuje Marek Smogór, reprezentujący Quadro Development. W budowanej inwestycji Rezydencja Winiary, jest duży wybór lokali 2-pokojowych, a tuż obok, przy Piątkowskiej 103 dostępne są większe mieszkania odpowiednie pod kątem inwestycyjnym. - Przestrzeń z 4 pokojami można podzielić na 2 mieszkania 2-pokojowe, bądź kawalerkę i 3-pokojowe – opisuje Marek Smogór. Z Winiar i Piątkowa można przenieść się szybko na Winogrady, gdzie rozwija się projekt Enklawa Winogrady. Inwestorzy, dla których jest to premierowe osiedle w Poznaniu, potwierdzają, że wśród klientów są między innymi osoby kupujące mieszkania „pod wynajem” - tu też decyduje lokalizacja, szczególnie, że w tym rejonie Poznania powstaje nowa infrastruktura i trasa tramwajowa, co wpłynie na wygodę mieszkańców. Dobry pomysłem będzie wybranie także jednego z mieszkań bądź apartamentów w projekcie Studzienna 7. Dla wybranych lokali istnieje możliwość odliczenia podatku VAT 23 procent.

Atrakcyjne lokalizacje pod inwestycje poszukiwane

Przed realizacją projektu mieszkaniowego, szczególnie mocno analizowana jest lokalizacja, bo to czynnik kluczowy dla nabywcy. Dostępnych gruntów jest coraz mniej, a nawet jeśli się pojawiają, ich ceny rosną. - Dla deweloperów to spore wyzwanie, tym bardziej, że oczekiwania ze strony nabywców są takie, by cena za m kw. nie rosła. Wygrywają więc firmy posiadające strategię i możliwości rozbudowy osiedli przez następne lata, a także – pozyskania nowych gruntów, których poszukują wszyscy w branży. Proxin Investment sukcesywnie rozwija osiedle Nowe Ogrody, ale także poszukuje nowych gruntów. Udało nam się nabyć perełkę w centrum Poznania, którą już wkrótce zaprezentujemy – akcentuje Piotr Łopatka, prezes zarządu Proxin Investment. Poznaniacy polubili stronę miasta przy Jeziorze Strzeszyńskim i Rusałce. Przy ulicy Jasielskiej rozbudowuje się osiedle Reduta Nowe Podolany.

– Nasze mieszkania szybko znikają z oferty. Realizujemy budynek nr 9 w inwestycji na poznańskich Podolanach, więc miejsce zostało odpowiednio dobrane – mówi Agata Nowaczyk, specjalista z poznańskiego biura sprzedaży EBF Development. Dużym zainteresowaniem cieszy się zabudowa szeregowa. Najbardziej popularna jest ta zlokalizowana w granicach Poznania. Jednak takich inwestycji nie ma zbyt dużo. - W naszym portfolio znajduje się Osiedle Rodzinne Podolany przy ul. Heleny Rzepeckiej, jedno z niewielu osiedli nowych domów z ogrodami w Poznaniu – informuje Małgorzata Walczak-Łondka, Manager Rozwoju Biznesu i Sprzedaży Sky Investments. Atrakcyjna jest okolica między Jeziorami: Strzeszyńskim, Kierskim i Kierskim Małym, gdzie powstaje Osiedle Przy Jeziorach. - Wybieramy najlepsze lokalizacje, dzięki którym możemy realizować naszą ideę „Więcej przestrzeni”. Z pewnością będziemy się rozwijać na wielkopolskim rynku mieszkaniowym – mówi Tomasz Pietrzyński, członek zarządu firmy More Place.

Deweloperzy polubili poznańskie przedmieścia

W związku z tym, że w granicach miasta gruntów pod zabudowę jest coraz mniej, deweloperzy jeszcze chętniej spoglądają na przedmieścia. A wraz z nimi – klienci, bo podaż lokali mieszkalnych i domów jest tu duża, i to w dodatku w relatywnie niskiej cenie. To skłania nabywców do decyzji, by przeprowadzić się pod Poznań, podobnie jak większy metraż.

Dziś trudno wyrokować, czy trend suburbanizacji będzie nadal się rozpędzał w dalszej przyszłości, natomiast „dziś i jutro” poznaniacy będą wyprowadzać się na obrzeża. - Jako deweloper dostrzegamy potencjał podmiejskich terenów, budując osiedla w gminie Swarzędz i Kostrzyn. Rabowice, Jasin i Gwiazdowo to miejsca, które dają nam przestrzeń do rozwoju naszych inwestycji – mówi Hanna Brygier, specjalista ds. marketingu w firmie Greenbud Development. Przedmieścia polubili także inwestorzy z KM Building. - Od lat stawiamy na trzy rodzinne lokalizacje: Błażejewko w gminie Kórnik, Brodowo k. Środy Wielkopolskiej i Zalasewo w gminie Swarzędz. Popularność przedmieść nie słabnie, a my, dzięki umiejętnej strategii firmy, powiększamy osiedla w zharmonizowany sposób – zaznacza Maciej Bartczak, współwłaściciel KM Building.

Deweloperzy odkrywają także zupełnie nowe tereny, dostrzegając ich atuty. - Jako jeden z pierwszych inwestorów otworzyliśmy się na Murowaną Goślinę, tworząc projekt Nowa Murowana. Jesteśmy pewni, że ciekawych lokalizacji do zamieszkania przez Poznaniaków i Wielkopolan nie brakuje. Zmierzamy ku premierom nowych inwestycji, o czym będziemy informować na bieżąco – tłumaczy Patrycja Pilarczyk z biura sprzedaży Nowa Murowana.

Na poznańskim i – w szerszym ujęciu – wielkopolskim rynku popyt jest zauważalny, ponieważ Poznań jest miastem rozwijającym się. Ponadto ceny transakcyjne są zwykle niższe, niż w Krakowie, Wrocławiu, Warszawie, a porównywalne np. ze Szczecinem. Deweloperzy obejmują pełne spektrum ofertowe – od przedmieść Poznania w cenie 4000 zł brutto za m kw. do prestiżowego Sołacza, gdzie ceny apartamentów sięgają blisko 10 000 zł brutto za m kw. Wejście na rynek jest łatwiejsze i można skierować ofertę do różnych grup docelowych.